ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРОДАЖА С ДИСКОНТОМ
ЗЕМЛЯ В СОБСТВЕННОСТЬ
ДОХОДНОСТЬ ОТ 10% В ГОД
КРЕДИТНЫЕ СТАВКИ 2.7%

8 800 775 40 01
+7 (495) 504-37-84
+7 (812) 309-51-06
+49 30 206-1444-8
ПН - ПТ 10:00 - 20:00

Все объекты Банковские залоги в Германии Максимальный дисконт TOP-объекты Аукционная недвижимость Trade in

Цена

от    до    EUR

Найти

Ни для кого не секрет, что выгодные инвестиции в недвижимость за рубежом - один из самых надёжных и эффективных способов приумножить свои сбережения. Разумеется, особенной популярностью у российских инвесторов пользуется коммерческая и жилая недвижимость, расположенная в Европе: её доступность и высокая ликвидность, а также стабильность, с которой не может соперничать ни один банк, становятся решающими факторами для тех, то хочет выгодно вложить средства.

Традиционно крупнейшими европейскими рынками недвижимости считаются Германия, Великобритания, Франция, Италия и Испания, однако именно Германия на сегодняшний день является несомненным лидером инвестирования в недвижимость: лишь она может похвастаться идеальным с точки зрения инвестора сочетанием надёжности, качества, сравнительно небольших цен и высокой капитализации недвижимости. Благодаря этому – а также благоприятной обстановке на рынке труда и росту личных доходов населения - даже после долгового кризиса в Европе немецкий рынок инвестиционной недвижимости показывает отличные результаты и вызывает интерес иностранных инвесторов. Например, в 2013 году на Германию пришлось 30% от общего числа капитала, вложенного в инвестиционную недвижимость пяти крупнейших рынков Европы, в то время как в 2009 этот показатель составлял лишь 20%.

Вложения в Германии

Аналитики консалтинговых агентств, входящих в ассоциацию DAVE (Deutscher Anlage-Immobilien-Verbund), также полагают, что в 2014 появится ещё больше возможностей как для профессиональных, так и для частных инвесторов, взявших курс на вложения в Германии. 79% профессиональных инвесторов, опрошенных аудиторской компанией KMPG, также уверены, что в с2014 году общий объём инвестиций в доходную недвижимость Германии снова увеличится и достигнет показателя в 30 миллиардов евро. При этом сохранится тенденция приобретения не отдельных активов, а полноценных инвестиционных портфелей.

По мнению экспертов, эта тенденция обусловлена естественным развитием экономики, а потому является уверенной и стабильной и сохранится и в следующем году. Следовательно, стоит ожидать и дальнейшего повышения арендных плат – медленного, но уверенного.

Разумеется, это только самый общий тренд, а положение дел в том или ином сегменте рынка инвестиционной недвижимости может несколько варьироваться. Наиболее востребованными инвестициями в Европе на сегодняшний день являются самые безопасные типы коммерческой недвижимости, рассчитанные в первую очередь на консервативную финансовую стратегию: офисные здания, торговые площади и доходные дома. Однако и тут есть свои нюансы.

Офисные будни

Так, в сегменте офисных зданий не произошло заметных изменений, и, по прогнозам аналитиков, в 2014 году ситуация также будет спокойной. Они по-прежнему пользуются спросом как надёжные денежные вложения в Германии: несмотря на рецессию последних лет, бизнес-климат Германии оценивается экспертами как благоприятный, и на рынке труда задействованы более 42 000 000 человек (и число безработных уверенно сокращается, несмотря на то, что в других странах Европы наблюдается противоположная тенденция) из которых более 500 000 трудятся в офисах. Соответственно, всегда есть спрос на офисные помещения, особенно в семи крупнейших городах Германии (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кёльн, Мюнхен и Штутгарт). Особенные интерес в качестве объекта для инвестирования в недвижимость представляют совсем новые офисные здания, построенные не более 3 лет назад и потому отвечающие «зелёным» стандартам строительства, ведь благодаря их энергоэффективности значительно возрастает рентабельность приобретённой недвижимости. Проблема заключается в том, что новые стандарты были введены не так давно, а в период кризиса количество строительных проектов сильно сократилось и лишь сейчас начинает медленно набирать обороты. В результате подобных зданий в стране куда меньше, чем инвесторов, желающих использовать их как вложения в Германии. Устаревшие же здания практически не пользуются спросом у потенциальных арендаторов: 9% пустующих площадей офисного сектора в основном приходятся именно на них. Кроме того, арендная плата за не слишком современные или не так удачно расположенные офисы растёт медленнее: за прошедшие два года она увеличилась лишь на 3%, в то время как аренда топ-недвижимости – на 6%. Как считают многие немецкие финансовые аналитики, в будущем эта разница продолжит увеличиваться.

Время торговаться

Торговые площади, в отличие от офисных, пользуются большим спросом благодаря скорее доходности, нежели стабильности. Поэтому, чтобы инвестиции в Европе оказались выгодными, необходимо искать актив с максимально удачным местоположением. Так, перспективной инвестицией в Европе можно считать супермаркет, арендованный крупной сетью – Rewe, Aldi, Edeka, Netto и т.д. - при условии, что он находится в жилом районе, удобно расположен и снабжён собственной парковкой. Тем, кто планирует инвестировать деньги в супермаркет, эксперты советуют обратить особенное внимание на города средних размеров, где конкуренция значительно меньше.

Другой вариант – покупка инвестиционной недвижимости в шоппинг-районах больших городов, где стоимость аренды торговых площадей растёт особенно быстро: немецкие и международные розничные магазины очень заинтересованы арендовать помещения именно здесь, поскольку в районы для шоппинга часто заходят не только местные покупатели, но также туристы и работники, находящиеся в командировках, что означает ощутимую дополнительную прибыль. Кроме того, согласно социологическим опросам, из-за развития онлайн-торговли многие немцы предпочитают заказывать всё необходимое в Интернете, а за покупками выбираются по особым поводам и хотят получить от этого как можно больше положительных впечатлений, что, конечно же, проще сделать в центре города, в шоппинг-районе с удобной пешеходной зоной, красивыми современными ТЦ и бутиками и множеством ресторанов и кафе по соседству.

Неудивительно, что с 2000 года цена аренды магазинов и ТЦ, удачно расположенных в одном из семи крупнейших городов, выросла очень значительно и всё ещё продолжает увеличиваться. Однако в данном случае спрос превышает предложение, и сдедать столь выгодное вложение средств в Германии не так просто. Оптимальный вариант, конечно же, покупка здания ещё на стадии строительства и напрямую от застройщика, т.е. на первичном рынке. Эксперты Volksbank советуют в первую очередь инвестировать в недвижимость Мюнхена, Дюссельдорфа и Кёльна, где покупательская активность наиболее высока.

С другой стороны, несмотря на несомненные улучшения в макроэкономике страны, в долгосрочной перспективе индустрии торговли дела идут не слишком хорошо – значительное увеличение оборота за последний год было отмечено только в сфере онлайн-коммерции, привычные же оффлайн-магазины медленно сдают позиции. Наиболее дальновидные инвесторы учитывают эту тенденцию, и уже сейчас переключают своё внимание с торговых площадей на складские помещения, так необходимые онлайн-магазинам, - через несколько лет склады и логистические центры станут не только очень выгодным, но и очень редким активом.

По-домашнему

Что касается доходных домов, они по-прежнему крайне популярны у инвесторов по множеству причин: высокая капитализация, стабильность, неиссякаемый спрос и, разумеется, постепенное увеличение арендной платы – в этом году средний показатель по стране составил 14 евро за кв. м. Однако эксперты предупреждают, что в 2014 рост стоимости аренды несколько замедлится – просто ввиду того, что цены и так очень высоки. Если учитывать ещё и дополнительные расходы на содержание жилплощади, то становится очевидно, что всё меньше хозяйств могут позволить себе подобные траты на жильё.

Кроме того, в данном сегменте также присутствует главная проблема инвестиционной недвижимости в Германии - не успевающее за спросом предложение. Внушительный приток жителей в крупные города продолжается уже более 10 лет, за которые население, например, Франкфурта, увеличилось на 8%, а Мюнхена – на 14%. При этом за последние годы выросло и количество домашних хозяйств, состоящих из 1-2 человек. Застройщики просто не успевают за столь высокими темпами, и, скорее всего, в ближайшие годы ситуация не изменится. Этот факт и является одной из основных причин неуклонного роста арендной стоимости: даже в Берлине, где жилая недвижимость традиционно недорогая, средняя арендная плата впервые за 10 лет выросла до двузначного числа и составляет около 12 евро за кв. м. В Гамбурге же за средний показатель и вовсе увеличился более чем на 40% за последние 5 лет! За ним следует Дюссельдорф с увеличением арендных выплат на 33% и затем Франкфурт, где рост составил около 25%. Именно эти четыре крупных города (а также их пригороды) наиболее перспективны для инвестирования в недвижимость в общем и доходные дома в частности. В целом же средний рост стоимости аренды по стране в следующем году составит около 3%.

В декабре традиционно принято подводить итоги уходящего года и начинать строить планы на следующий. Сфера инвестиций в недвижимость – не исключение: различные немецкие банки, экономические институты и независимые аналитические агентства уже представили свой прогноз рынка доходной недвижимости на 2014. Некоторые нюансы, разумеется, разнятся, но в главном все эксперты едины – Германия остаётся самой перспективной с точки зрения инвестирования в недвижимость страной ЕС.

Так, 79% профессиональных инвесторов, опрошенных аудиторской компанией KMPG, уверены, что в следующем году общий объём инвестиций в доходную недвижимость Германии снова увеличится и достигнет показателя в 30 миллиардов евро. При этом сохранится тенденция приобретения не отдельных активов, а полноценных инвестиционных портфелей.

Также более 40% инвесторов считают, что проблем с получением дополнительного финансирования или рефинансирования инвестиционных проектов ждать не стоит – в прошлом же году лишь 12% опрошенных были настроены по отношению к банкам так оптимистично.

Аналитики консалтинговых агентств, входящих в ассоциацию DAVE (Deutscher Anlage-Immobilien-Verbund), также полагают, что в 2014 появится ещё больше возможностей как для профессиональных, так и для частных инвесторов. Последних особенно будут привлекать квартиры и дома в качестве долгосрочной инвестиции: последний 15 лет цены на жилую недвижимость только растут. От профессионалов же эксперты ожидают повышения интереса к «городам категории Б», где цены не так высоки и меньше конкуренция.

ВНЖ

В отличие от приобретения жилой недвижимости, покупка бизнеса в Германии является веским основанием для получения ВНЖ. Приобретая доходный объект в Германии, вы можете обратиться к специалистам North West Estate за консультацией о процессе получения вида на жительство и помощью с подготовкой документации.
Подробнее о получении ВНЖ в Германии вы можете прочитать здесь.

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК

Одно из важнейших условий заключения успешной сделки – это грамотное юридическое сопровождение. Поручите его нашим специалистам! Мы проконсультируем вас по любым вопросам, связанным с приобретением коммерческой недвижимости в Германии, проверим юридическую чистоту сделки и подготовим необходимые документы.
Подробнее о юридическом сопровождении сделок вы можете прочитать здесь.

УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ

В группу North West Estate входит также собственная управляющая компания, предоставляющая нашим клиентам широкий спектр услуг: организационное, техническое и бухгалтерское управление, а также юридическое сопровождение и дополнительные индивидуальные решения. Приобретая коммерческий объект – через NWE или через другое агентство - и передавая его нам в управление, вы можете быть абсолютно уверены, что мы будем нести за него полную ответственность.
Подробнее об услуге управления недвижимостью вы можете прочитать здесь.

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Покупая залоговую недвижимость через North West Estate, вы сводите количество организационных и бюрократических преград к минимуму. Вам не нужно будет участвовать в аукционах, самостоятельно подготавливать документацию и вести переговоры с продавцом: все эти хлопоты возьмут на себя наши сотрудники, для клиента же процесс приобретения дисконтного банковского конфиската не будет отличаться от обычной покупки недвижимости.
Подробнее об этапах покупки недвижимости в Германии вы можете прочитать здесь.

УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ

В случае, если для покупки выбранного объекта требуется дополнительное финансирование, вы можете обратиться в немецкий банк за кредитом. Банки Германии охотно кредитуют иностранных граждан, и на весьма выгодных условиях: можно занять до 70% от оценочной стоимости объекта, а размер кредитных ставок начинается от 2,7% годовых!
Переговоры с банком и подготовку необходимых документов возьмут на себя наши специалисты.
Подробнее о процессе получения кредита в Германии вы можете прочитать здесь.

FAQ: ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Что такое залоговая недвижимость?
   
   Залоговая недвижимость - это объекты, взятые банком в залог при выдаче ипотеки и в случае, если собственник оказался не в состоянии выплатить кредит, конфискованные и предназначенные к принудительной продаже. Юридически собственником остаётся обанкротившийся владелец, однако распоряжаться им он больше не может. Такая ситуация не выгодна ни собственнику, ни банку, оставшемуся без выплат по кредиту. Поэтому большинство банков стремятся продать залоговые объекты как можно быстрее – и со значительными скидами.
   
   

1. После кризиса рынок залоговой недвижимости стал активен во многих странах. Чем выгодна покупка подобных инвестиционных активов именно в Германии?
   
   Залоговая коммерческая недвижимость – оптимальный вариант, если приоритетом инвестора является быстрый возврат вложенного капитала. Однако сейчас найти подобные предложения можно практически в любой стране. Почему же стоит остановить свой выбор именно на Германии? В первую очередь, Германия привлекательна стабильностью, благоприятным инвестиционным климатом и самой сильной в Европе экономикой. При этом недвижимость в стране сравнительно недорогая: благодаря разумной политике Германии удаётся избегать перегрева рынка и неоправданного роста цен. Арендные платы, меж тем, с каждым годом уверенно растут, обеспечивая коммерческим объектам высокую рентабельность. Также очень важно, что немецкое законодательство надёжно защищает права собственников, вне зависимости от того, являются они гражданами Германии или нет. Если сделка по покупке проведена корректно, то возникновение конфликтных ситуаций с предыдущим владельцем залоговой недвижимости (что нередко случается в России) в принципе не возможно.
   
   
2. На какие скидки можно рассчитывать?
   
   Поскольку главная цель банка – как можно быстрее вернуть свои деньги, то стоимость того или иного объекта залоговой недвижимости, как правило, равна остаточному размеру кредита. В целом можно рассчитывать на скидки от 20% до 50%, а при реализации на открытом аукционе дисконт может достигать и 70%.
   
   
3. Как проходит аукцион и как принять в нём участие?
   
   Необходимо сразу обозначить, что в Германии аукционы недвижимости бывают закрытыми и общественными. На первые не-специалисту, человеку без связей попасть практически невозможно. Что касается общественных аукционов, то информацию о них можно найти в открытом доступе: обычно банки публикуют объявления о запланированных торгах и списки реализуемых объектов (так называемые „витрины залогового имущества“) в Интернете и печатных СМИ. Для участия достаточно внести залог в размере 1/10 от рыночной стоимости предназначенного к принудительной продаже объекта. Побеждает тот, кто предложит самую большую цену. Оплатить приобретённую недвижимость необходимо в течение месяца. Однако надо учитывать, что на общественный аукцион залоговой недвижимости объекты попадают только после двух неудачных закрытых торгов. Следовательно, сразу встаёт вопрос о выгодности такого приобретения. Осмотреть же продаваемый на аукционе объект до покупки, как правило, нельзя. Лишь в некоторых случаях организаторы аукциона выделяют день на быстрый массовый просмотр для всех желающих, в ходе которого, к сожалению, из-за общей суеты также можно не заметить какие-то недочёты.
   
   
4. Можно ли купить залоговую недвижимость самостоятельно, без услуг компании-посредника?
   
   Да, на открытом аукционе. Однако, как мы уже писали выше, на общественный аукцион попадают только „остатки“ - объекты, которые не заинтересовали никого из профессиональных инвесторов на закрытых торгах. Кроме того, для участия в аукционе необходимо подготовить определённый набор документов. Поэтому мы всё же советуем нанять профессиональную компанию, знакомую как с немецким рынком аукционной недвижимости, так и с самой процедурой покупки с торгов банковского конфиската. Главный критерий отбора, на который стоит ориентироваться, – это опыт работы на рынке и количествено проведённых компанией сделок. Профессиональный и опытный посредник не только поможет правильно оформить нужные бумаги, но и будет консультировать вас во время аукциона и вести за вас все переговоры.
   
   
5. Возможно ли приобрести объект залоговой недвижимости до открытого аукциона?
   
   Да, возможно. Группа компаний NWE поддерживает тесные связи с немецкими банками и инвестиционными фондами, поэтому у нас есть возможность предлагать клиентам самые привлекательные объекты залоговой недвижимости до того, как они попадут на аукцион. И, разумеется, мы организуем просмотры для наших клиентов – до начала открытого аукциона и по личной договорённости с продавцами это вполне возможно.
   
   
6. Есть ли какие-то подводные камни при покупке залоговой недвижимости на аукционе?
   
   Помимо не самого лучшего выбора объектов на открытых аукционах, стоит также учитывать, что конкуренция за привлекательную инвестиционную недвижимость высокая, и в ходе торгов цены могут подняться очень сильно, что делает саму покупку на аукционе бессмысленной. И, наконец, остаются бюрократические процедуры, трудоёмкие и занимающие много времени, с которыми лучше справятся профессионалы.
   
   
7. Есть ли подводные камни про покупке доаукционной недвижимости?
   
   Покупая залоговую недвижимость через North West Estate, вы можете лично осмотреть заинтересовавший вас объект, проконтролировать все этапы проведения сделки и задать нашим специалистам любые вопросы, что позволяет свести возможные риски практически к нулю.