Часто задаваемые вопросы. Недвижимость в Германии

В Германии недвижимость управляется специализированными управляющими компаниями. Для наших клиентов мы подбираем несколько компаний на выбор, включая собственную. В среднем по Германии управление стоит 16-20 евро за квартиру в месяц, т.е. управление 6-ти квартирным домом обойдется в 100-120 евро в месяц за весь дом. Если арендатор юридическое лицо, управление обойдется в 5% от суммы поступающего арендного платежа.

Действительно, недвижимости в Германии может быть приобретена как на публичных, так и на судебных аукционах по принудительной продаже. На таких аукционах скидка может достигать 40%, но, как говорится: "Бесплатный сыр бывает только в мышеловке". Для совершения такой сделки необходимо профессиональное сопровождение, у покупателя сильно ограничено время, не всегда есть возможность заранее осмотреть объект, довольно часто качество такой недвижимости остовляет желать лучшего. Нередко на аукционы выставляют здания, нуждающиеся в капитальном ремонте или имеющие другие недостатки. Более приемлемый путь - это покупка объекта в доаукционном режиме. При достижении договоренности с банком или управляющим банкротной массой, можно приобрести очень качественный объект со скидкой до 60-70%. Собрать информацию о такой недвижимости в Германии, договориться с банками, продавцами, подготовить и успешно провести сделку способно только специализированное немецкое агентство имеющее соответствующую лицензию. Именно этим видом бизнеса занимается наша компания.

Уникальность немецкого законодательства в том, что нерезиденты (иностранцы) покупая недвижимость в Германии, в своих правах приравниваются к гражданам германии. Недвижимость в Германии может быть оформлена на частное лицо, причем для этого Вам необходимо иметь только загранпаспорт и деньги на покупку! Оформлять недвижимость в Германии на юридическое лицо выгодно при большой стоимости коммерческого объекта в целях оптимизации налогообложения, конечно же при условии, если объект приносит доход.

Вам будет очень непросто подбирать арендаторов на столь короткий срок. Обычно в Германии жилье арендуется на длительные сроки: от 1 до 10-15 лет. В таком режиме квартира будет приносить Вам не более 3-4% годовых. Последний тренд в этой области - покупка доходного объекта. За указанный Вами бюджет можно приобрести доходный дом с рентабельностью 10-13% годовых, т.е. Вы будете получать в год 18 - 25 тыс. евро чистыми. Этого дохода Вам с лихвой хватит на аренду виллы люкс на любом из курортов Европы, а сам объект будет дорожать минимум на 4% ежегодно.

Покупая недвижимость в Германии можно рассчитывать только на Шенгенскую мультивизу с максимальным сроком прибывания 90 дней за пол-года. При покупке доходной недвижимости стоимостью от 400 - 500 тыс. евро, у владельца есть основание на получение ПМЖ. Наиболее вероятным этот результат представляется при покупке объекта в Саксонии. Эммиграционный адвокат, работающий в нашей компании успешно занимается такими процессами.

Во-первых необходимо иметь всю сумму на покупку, т.к. в последнее время банки очень неохотно кредитуют нерезидентов-покупателей жилых объектов. Оформление сделки у нотариуса обойдется в 1-1,5% от суммы покупки, за исключением Берлина - там оформление стоит 2,5%. В течение полугода покупателю придет счет на оплату налога на покупку. Он составляет 3,5% от суммы сделки. В Берлине налог выше на 1%. После проведения нотариата необходимо оплатить комиссию маклера, в Германии она называется "провизион" или "куртаж". Сумма комиссии зависит от того, в какой земле находится маклер: в Берлине - 6%, в Саксонии - 6%, в Баварии и Баден-Вюртенберг - 3%. Часто комиссия не взимается, особенно если объект принадлежит маклеру или продается с внутренней комиссией.

Для иностранцев, покупающих недвижимость в Германии ограничений не устанавливается. Важное условие - это легальность происхождения средств.

Да, такая возможность существует. Наша компания часто встречается с такими ситуациями. Для совершения сделки можно сделать нотариальную доверенность на нашего сотрудника. Доверенность должна быть апостилирована в России и переведена на немецкий язык. На практике, мы всегда советуем клиентам обязательно осмотреть первый покупаемый объект.

Единовременный налог на покупку недвижимости составляет в Германии 3,5% (в Берлине 4,5%). В процессе владения недвижимостью необходимо оплачивать налог на землю, если недвижимость сдается в аренду (доходный дом, торговый центр, азс) и приносит владельцу доход, необходимо уплачивать подоходный налог. В случае аренды помещений юридическим лицом, владелец становится плательщиком НДС

Ответить на этот вопрос можно лишь точно зная тип приобретаемого объекта. Состав затрат зависит от того какая недвижимость приобретена: жилая или доходная. Местоположение объекта также влияет на предстоящие затраты. Если в Германии приобретена доходная недвижимость: торговый центр, производственные помещения, доходный дом АЗС, часто, а в Саксонии почти всегда, страховку на дом и налог на землю оплачивают арендаторы. Владелец здания оплачивает только: услуги управляющей компании, затраты на поддержание тех. состояния объекта и налог с дохода.

Если Вы купили хороший, ликвидный объект у Вас не должно быть сложностей с его продажей. Особенно если приобретается "банкротный объект" со значительным дисконтом. Сложности могут возникнуть в том случае, если Вы планируете осуществить продажу по более высокой цене. В Германии на недвижимость существует спекулятивный налог. Если недвижимость продается ранее чем через 10 лет после покупки, прибыль от продажи облагается таким налогом. Поэтому если Вы заранее настроены на спекуляцию, проконсультируйтесь с нами.